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Droit et réglementation

Loi Pinel : du nouveau pour les baux commerciaux

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi « Pinel » modifie en profondeur les dispositions du Code de commerce afférentes au bail commercial (articles L.145-1 et suivants dudit Code).

A cet égard, trois axes ont été privilégiés :

  • MAITRISER les hausses de loyers,
  • EQUILIBRER les relations entre le bailleur et le locataire,
  • FACILITER l’implantation de nouveaux commerces en recourant, notamment, au bail dérogatoire.
 

Maitriser les hausses de loyers

Révision du loyer

Avant la loi Pinel :

  • Principe : Révision du loyer limitée à un indice : en cas de révision du loyer (révision triennale, annuelle par le biais d’une clause d’échelle mobile), celui-ci était plafonné à un indice choisi par les parties : indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). En général, le bailleur imposait l’indice du coût de la construction beaucoup moins favorable au locataire en raison de ses importantes fluctuations.
  • Exception : Déplafonnement : déplafonnement d’office du loyer à la valeur locative d’une part en cas de modification matérielle des facteurs de commercialité entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative et d’autre part lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 :

  • En cas de révision du loyer (triennale, annuelle), celui-ci est plafonné à un indice qui ne peut être que l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires. Suppression de l’indice du coût de la construction à compter du 20 juin 2014.
  • En cas de déplafonnement automatique du loyer, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. (articles L.145-34, L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce)

L’article L.145-38 alinéa 1er du Code de commerce institue un principe de non rétroactivité des demandes de révision de loyers : « La demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »
 

Recours facultatif à la Commission départementale de conciliation

Avant la loi Pinel :

En cas de litige relatif au montant du loyer révisé, recours obligatoire et préalable à la Commission départementale de conciliation avant toute saisine du juge.

A compter du 20 juin 2014 :

Recours facultatif à cette Commission. Son champ de compétence est élargi aux litiges relatifs au montant du loyer révisé mais aussi aux charges et aux travaux. (article L.145-35 du Code de commerce)
 

Equilibrer les relations entre le bailleur et le locataire

Etat des lieux obligatoire à l’entrée et à la sortie des lieux loués quel que soit le type de bail (bail dérogatoire, bail commercial, bail professionnel)

Avant la loi Pinel :

Un état des lieux pouvait être établi lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués. Cet état n’était nullement obligatoire et à défaut, le locataire était présumé avoir pris les lieux en bon état. De même, si l’établissement d’un état des lieux occasionnait des frais, ces derniers étaient, dans la plupart des cas, entièrement mis à la charge du locataire.

A compter du 20 juin 2014 :

Lors de la prise de possession et de la restitution des locaux, un état des lieux doit obligatoirement être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. A défaut, il est établi par un huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. (article L.145-40-1 du Code de commerce pour le bail commercial, article L.145-5 alinéa 5 du Code de commerce pour le bail dérogatoire, article 16 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 pour le bail professionnel)

Dans tous les cas, cet état est joint au bail ou, à défaut, conservé par chaque partie.

Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, un état des lieux devra obligatoirement être dressé lors de la restitution du local loué dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. (article L.145-40-2 II du Code de commerce)
 

Inventaire précis et limitatif des charges locatives et obligation d’information du bailleur

Avant la loi Pinel :

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire était librement fixée par les parties sans limitation si bien que dans certains baux toutes les charges, impôts, taxes, redevances étaient mis à la charge exclusive du locataire.

Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 :

Tous les contrats de location devront obligatoirement comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. (article L.145-40-2 du Code de commerce)

Nouvelle obligation d’information à la charge du bailleur :

  • Chaque année, le bailleur devra transmettre au locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances,
  • En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
  • Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans, le bailleur communique à chaque locataire :
  1. un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel,
  2. et un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes en précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret précisera d’une part, les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront être imputés au locataire et d’autre part, les modalités d'information des preneurs.
 

Création d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente

Conformément à l’article L.145-46-1 du Code de commerce, à compter du 18 décembre 2014, le locataire bénéficiera d’un droit de préférence en cas de cession des murs par le bailleur.

A ce titre, le bailleur devra informer le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge, de son intention de vendre le local objet du bail.

A peine de nullité, la notification doit indiquer :

  • Le prix,
  • Les conditions de la vente envisagée,
  • Les dispositions des 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer. A défaut, l’offre de vente est caduque et le propriétaire recouvre sa liberté de vendre à un tiers aux mêmes conditions de vente que celles proposées au locataire.

En cas d’acceptation, la vente devra être réalisée :

  • dans les 2 mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur,
  • dans les 4 mois en cas de demande de prêt.

A défaut, si la vente n’est pas réalisée dans ces délais, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet et le propriétaire recouvre sa liberté de vendre à un tiers aux mêmes conditions de vente que celles proposées au locataire.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur (autre que le locataire), le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions, le prix et les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

En cas d’acceptation, la vente devra être réalisée :

  • dans les 2 mois à compter de l’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire,
  • dans les 4 mois en cas de demande de prêt.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
 

Congé et résiliation triennale

Avant la loi Pinel :

Le bail commercial pouvait prévoir la renonciation du locataire à la faculté de donner congé à l’issue de chaque période triennale. Le locataire se trouvait donc engager pour 9 années fermes.

Le congé devait, à peine de nullité, être délivré par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier) 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

A compter du 20 juin 2014 :

La résiliation triennale au profit du locataire, titulaire d’un bail commercial d’une durée de 9 ans, devient une disposition d’ordre public à laquelle les parties ne pourront déroger. (article L.145-4 alinéa 2 du Code de commerce)

Toutefois, pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter des stipulations contraires.

Le congé peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. (article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce)
 

Cession du droit au bail et garantie du cédant

Avant la loi Pinel :

En cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le locataire cédant était tenu solidairement du paiement des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du bail par tous les cessionnaires successifs et ce pendant la durée restant à courir du bail et de ses suites.

Pour les cessions conclues à compter du 20 juin 2014 :

La garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail. (article L.145-16-2 du Code de commerce)

En cas de clause de garantie du cédant, le bailleur informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. (article L.145-16-1 du Code de commerce)

L’article L.145-16 alinéa 2 du Code de commerce ajoute des cas de transfert du bail conclu par la société d’origine notamment en cas de fusion, scission, transmission universelle du patrimoine.
 

Faciliter l’implantation de nouveaux commerces

Le nouveau régime applicable au bail dérogatoire

Le bail dérogatoire ne bénéficie pas du statut protecteur des baux commerciaux. Il se caractérise principalement par sa durée strictement déterminée au-delà de laquelle il est automatiquement converti en un bail commercial classique (3-6-9).

Avant la loi Pinel :

La durée du bail dérogatoire était limitée à 2 ans. A l’issue de cette période, un nouveau bail dérogatoire d’une durée équivalente pouvait être conclu dans la foulée.

Pour les contrats conclus ou renouvelés  à compter du 1er septembre 2014 :

Sa durée est portée à 3 ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail commercial.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
 

Distinction entre le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire

Antérieurement à la loi Pinel, une confusion persistait entre les notions de bail précaire et bail dérogatoire. La plupart du temps la notion de bail précaire était utilisée pour désigner, en réalité, un bail dérogatoire.

Désormais, la loi Pinel créé un article L.145-5-1 du Code de commerce qui définit la convention d’occupation précaire.

Elle se « caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

A la différence du bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire ne se caractérise pas par une courte durée mais par un véritable critère de précarité indépendant de la volonté des parties (par exemple, dans l’attente de la destruction du local…).
 

Les autres mesures

Droit de préemption des communes

La mairie peut définir un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité dans lequel elle bénéficiera d’un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail.

Avant la loi Pinel :

La mairie, qui a exercé son droit de préemption, devait effectuer la rétrocession du fonds ou du droit au bail dans un délai de 2 ans.

A compter du 20 juin 2014 :

La mairie, qui a exercé son droit de préemption, dispose d’un délai de 3 ans pour procéder à la rétrocession du fonds à condition de le placer en location-gérance.

Déspécialisation partielle et procédure collective de la société locataire

Pour les procédures de liquidation judiciaire ouvertes après le 20 juin 2014 :

En cas de procédure collective ouverte à l’encontre du locataire, l’article L.642-7 alinéa 4 du Code de commerce permet au tribunal d’autoriser le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur.

 

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter le Pôle appui juridique et règlementaire de la CCI de Seine-et-Marne au 01.74.60.51.00 

Contact
CCI SEINE-ET-MARNE
infocci@seineetmarne.cci.fr01 74 60 51 00