Loi Pinel
Droit et réglementation

Bail commercial : précisions sur la répartition des charges locatives et sur l’obligation d’information du bailleur

Le 20 juin dernier, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel » était promulguée réformant ainsi en profondeur les dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial. Néanmoins, une question demeurait en suspend, celle de la répartition des charges locatives entre le bailleur et le preneur. Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 vient répondre à ces interrogations.
 

Le nouvel article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit désormais que tous les contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 doivent obligatoirement comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d’information du locataire.

I.              Une répartition des charges locatives désormais imposée

Auparavant, les charges locatives étaient librement réparties entre le bailleur et son locataire.

Dorénavant, pour tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, certaines charges locatives ne peuvent plus être imputées au locataire.

 Il s’agit :

1.    des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux,

2.    des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation du bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent,

Par ailleurs, les dépenses de travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique sont à la charge du locataire.

3.    des impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement,

4.    des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,

5.    dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Par ailleurs, la loi Pinel institue une obligation d’information à la charge du bailleur dont les modalités ont été précisées par le décret du 3 novembre 2014.

II.            L’obligation d’information du bailleur

L’article L.145-40-2 du Code de commerce met à la charge du bailleur une obligation d’information permanente à l’égard de son locataire :

-       Chaque année et au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances,

-       En cours de bail, le bailleur devra informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux,

-       Lors de la conclusion du bail puis tous les 3 ans, le bailleur communique au locataire, dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les 3 années à venir et un état récapitulatif des travaux effectués au cours des 3 dernières années.

A la demande du locataire, le bailleur est tenu de communiquer tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire ainsi que le montant des travaux réalisés ou à venir.

En conclusion, tous les contrats de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 devront désormais respecter l’ensemble des nouvelles dispositions de la loi Pinel et de son décret du 3 novembre 2014. A défaut, les dispositions conventionnelles contraires seront réputées non écrites.

Pour toutes informations complémentaires, vous pouvez contacter le Pôle appui juridique et réglementaire de la CCI de Seine-et-Marne au 01.74.60.51.00. 
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